Le droit de préemption urbain (DPU) permet à une commune ou à communauté des communes d'acheter un bien immobilier en priorité et devant tout autre acquéreur privé. Lors d'une vente, lorsque le propriétaire a trouvé un acheteur potentiel, la mairie peut donc, en usant du DPU, se substituer à l'acquéreur envisagé.
Lorsqu'une collectivité décide d'utiliser son droit de préemption, elle doit le motiver. L'achat d'un immeuble, d'un terrain, ou d'un pavillon situé sur son territoire doit se faire en vue de réaliser une opération d'intérêt général. La liste de la nature des opérations concernées par le DPU est dressée par l'Article L300 du code de l'urbanisme. Il s'agit principalement de mise en œuvre d'une politique locale de l'habitat : accueillir des activités économiques, favoriser le tourisme, réaliser des équipements collectifs, lutter contre l'insalubrité, sauvegarder le patrimoine...
Le droit de préemption urbain peut s'appliquer à des biens très divers (logements, immeubles, terrains…) à l'exception des constructions achevées depuis moins de 10 ans, sauf en cas de décision contraire du Conseil (dans ce cas, on parle de DPU renforcé.)
Application du droit de préemption sur les zones U et AU des communes dotées d’un PLU et PLUI sur le territoire de la CDCVAM
La déclaration d’intention d’Aliéner(DIA), document du droit de préemption urbain (DPU)
Dans le cadre d’une vente d’un bien ou d’un terrain, plusieurs organismes sont prioritaires sur l’achat, notamment la SAFER pour les terrains agricoles, le Conseil Départemental pour les Espaces Naturels Sensibles (ENS)…
La communauté de communes, quant à elle, est compétente en matière de Droit de Préemption Urbain (DPU), en partenariat avec ses communes membres. Ainsi, pour toute vente dans un secteur urbain ou à urbaniser, la Communauté de Communes et la Mairie concernée, sont prioritaires pour éventuellement acquérir ce bien, en lieu et place de l’acheteur.
Pour connaître la décision de préemption ou de renonciation à la préemption de la Communauté de communes et de la Mairie, votre notaire dépose une DIA en Mairie (celle de la commune où se trouve le bien vendu). Le délai de réponse pour une DIA est de 2 mois à compter de son dépôt.
Mise en œuvre du DPU
La décision d'instituer un DPU relève de la seule décision du conseil communautaire ou municipal après délibération. Tout propriétaire peut savoir si son bien est soumis au DPU en contactant le service urbanisme de la mairie.
Lors d'une vente immobilière, le propriétaire, en général par l'intermédiaire de son notaire, envoie une DIA à la mairie du bien . A réception de la DIA, la CDC peut décider :
1/ De ne pas acheter
Elle envoie alors une lettre au propriétaire ou ne répond pas dans un délai de deux mois après réception de la DIA.
2/ D'acheter
- Soit le propriétaire et le service de la mairie sont d'accord sur le prix. La vente peut avoir lieu.
- Soit il y a désaccord sur le prix, le propriétaire peut estimer le prix proposé par la mairie trop bas et saisir le juge de l'expropriation (tribunal de grande instance) pour une fixation judiciaire du prix.
Une fois le prix fixé, les deux parties disposent de deux mois pour se rétracter. Une rétractation signifie pour le propriétaire, une renonciation à la vente. Si, durant ces deux mois, aucune partie ne se manifeste, cela équivaut à un accord tacite : la vente peut se réaliser.
Un outil d'information et d'anticipation pour le maire
Le DPU ne permet pas seulement d'acheter des terrains pour construire des gymnases ou des logements sociaux, il peut aussi servir d'indicateur au maire sur la situation des habitants et de l'habitat dans la ville.
Le DPU permet d'observer la composition sociologique d'une ville. Grâce aux DIA, sur lesquelles sont souvent précisés le nom et l'adresse de l'acquéreur, la mairie peut savoir qui vient s'installer sur son territoire : un urbain, un rural, un habitant d'une commune limitrophe… Ces éléments recueillis permettent ensuite à la collectivité d’estimer les besoins en futurs équipements collectifs (place dans les écoles, place de parking…).
Toujours grâce aux DIA, où est indiqué le prix de la transaction, le DPU permet enfin de suivre les évolutions du marché de l'immobilier. La ville est ainsi au courant des prix qui sont pratiqués sur son territoire, ce qui est un bon indicateur de l'état de l'habitat : par exemple, lorsqu'une vente réalisée dans une copropriété affiche des prix trop bas, cela peut être le signe d'une dégradation des logements. Les services de la mairie sont donc alertés, ils procèdent à des vérifications et, si cela s'avère nécessaire, lancent une opération de réhabilitation.